ajax loader

Domande Frequenti

Tutte le informazioni sugli atti gestiti dal Notaio

Per venire incontro alle esigenze dei propri clienti lo Studio Morano propone un servizio di consulenza gratuita.

Ancora qualche dubbio?

Lo studio ti risponde online!


Competenza territoriale

A seguito delle recenti novità introdotte con il decreto legge sulle liberalizzazioni del 2012, la competenza del Notaio è stata estesa a tutto il territorio del distretto della Corte di Appello in cui si trova la sua sede notarile. Nel caso del nostro studio, i Notai, se richiesti, potranno recarsi a stipulare gli atti in qualsiasi Comune delle Regioni Piemonte e Valle d’Aosta.

Hai un caso complesso?

Puoi chiedere una valutazione online!


COSA:

Il cliente deve chiedere che il Notaio, incaricato di una compravendita o di un mutuo faccia i controlli ipotecari presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari competente nel ventennio antecedente la data di stipula dell’atto da rogare.

PERCHÈ:

Per tutelare l’acquirente circa la proprietà del bene in capo al venditore e l’assenza sullo stesso bene di ipoteche, pignoramenti o di altri vincoli (diritti di usufrutto, uso, abitazione, ecc..).

COME:

Il controllo deve essere aggiornato almeno fino al giorno antecedente la data dell’atto.

COSA:

Il cliente deve chiedere che il venditore faccia predisporre l’A.P.E. (Attestato Prestazione Energetica) dell’alloggio che sta acquistando. L’A.P.E. indica il rendimento energetico dell’edificio di cui fa parte l’immobile oggetto dell’atto.

PERCHÈ:

l’A.P.E. deve essere allegato, in originale e munito della ricevuta della Regione, all’atto e deve essere stato predisposto fino ad un massimo di dieci anni prima dell’atto medesimo.

COME:

l’A.P.E. deve essere firmato da un tecnico (Geometra, Ingegnere, Certificatore) e le spese sono a carico del venditore. Una copia deve essere consegnata dal venditore all’acquirente, sempre munita di ricevuta della Regione.

COSA:

La planimetria catastale è la rappresentazione grafica dell’alloggio (ma anche dell’autorimessa, del posto auto, della cantina, ecc…) come risulta depositata in Catasto. La visura catastale fornisce i dati catastali dell’immobile e degli intestatari dello stesso (dati anagrafici e codice fiscale).

PERCHÈ:

Deve esserci esatta corrispondenza fra quanto raffigurato nella planimetria (che si allega all’atto) e lo stato di fatto dell’immobile e fra l’intestazione della visura catastale ed i dati anagrafici dei venditori.

COME:

Il Notaio incaricato della compravendita può reperire, in via telematica, sia la planimetria catastale sia la visura nella loro versione aggiornata.

COSA:

Il cliente deve chiedere che il Notaio verifichi la regolarità urbanistica dell’immobile oggetto dell’atto.

PERCHÈ:

La regolarità urbanistica è presupposto necessario per la commerciabilità del bene immobile. Un immobile non in regola dal punto di vista edilizio non può essere oggetto di alcun negozio giuridico.

COME:

Nell’atto devono essere menzionati gli estremi dei provvedimenti edilizi (permesso di costruire, licenza edilizia, DIA, SCIA, condono edilizio, ecc.), a pena di nullità dell’atto. Nel caso in cui l’atto abbia ad oggetto il trasferimento della proprietà di terreni, o la costituzione sullo stesso di diritti reali, è necessario allegare, in originale, il Certificato di Destinazione Urbanistica del terreno medesimo, sempre a pena di nullità dell’atto. Questo certificato dovrà essere fornito dal venditore.

COSA:

Quando il bene immobile da acquistare proviene da una successione, il cliente deve chiedere al Notaio di verificare che i venditori abbiano accettato l’eredità e che ciò risulti dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari.

PERCHÈ:

Occorre garantire all’acquirente che i venditori siano i proprietari del bene avuto per successione.

COME:

Il Notaio che stipula la compravendita od il mutuo deve trascrivere l’accettazione tacita dell’eredità ed i costi (circa Euro 500,00 per ogni Conservatoria) sono a carico del venditore.

COSA:

Il testamento è l’atto con il quale una persona può disporre delle proprie sostanze per il tempo successivo alla sua morte.

PERCHÈ:

La scelta di ricorrere ad un testamento può dipendere dalla volontà del testatore di dare precise disposizioni circa la sorte dei propri beni, evitando che sulla sua eredità si apra la successione per legge.

COME:

Le forme più note di testamento sono il testamento olografo ed il testamento pubblico. Il testamento olografo, per essere valido deve: essere scritto di pugno dal testatore (non ci si può avvalere di alcun mezzo meccanico di scrittura); essere datato; essere sottoscritto dal testatore. Sotto un profilo di validità non c’è alcuna differenza, salvo che per il fatto che in caso di testamento pubblico il Notaio che lo riceve è in grado di verificare la capacità di intendere e di volere del testatore (circostanza questa che ricorre ogni qual volta il Notaio si trova a dover rogare un qualunque atto notarile).

COSA:

Il cliente che estingue un mutuo deve chiedere alla Banca di cancellare l’ipoteca, gratuitamente e telematicamente, senza bisogno di un atto notarile di assenso alla cancellazione.

PERCHÈ:

Senza la cancellazione, anche se il mutuo è stato interamente pagato, l’immobile sarà sempre gravato da ipoteca (pur se inefficace).

COME:

La Banca, entro 30 giorni dall’estinzione del mutuo, deve inviare una comunicazione alla Conservatoria che, sempre entro 30 giorni, provvede alla cancellazione di ufficio.

COSA:

Quando il venditore è un costruttore o, in generale, un soggetto che può fallire, è preferibile che la cancellazione dell’ipoteca venga fatta mediante atto notarile.

PERCHÈ:

La forma dell’atto notarile si rende opportuna perchè in caso di revocatoria del pagamento in estinzione del mutuo, l’ipoteca, se cancellata senza atto notarile, può rivivere.

COME:

Si tratta di un atto notarile con il quale il creditore ipotecario (di solito la Banca) acconsente a che venga cancellata l’ipoteca, ed i relativi costi sono a carico del soggetto nel cui interesse detto consenso viene prestato (il debitore).

COSA:

Chi compra un immobile gravato da ipoteca a garanzia di un mutuo può decidere di farsi carico del mutuo residuo del venditore, imputandolo, in tutto od in parte, a pagamento del prezzo di acquisto.

PERCHÈ:

Con l’accollo del mutuo, l’intenzione delle parti è quella di sostituire all’originario mutuatario un nuovo debitore nei confronti della banca originaria.

COME:

Perchè l’accollo mutuo si perfezioni ed il venditore sia liberato da qualunque obbligo nei confronti della banca originaria, è necessario che quest’ultima dia un preventivo consenso alla liberazione del debitore originario. Senza questo consenso preventivo, chi vende l’immobile resta obbligato, insieme all’acquirente, verso la originaria banca mutuante. Pertanto, se l’acquirente che si è accollato il mutuo non dovesse pagare le rate residue del mutuo, la banca può chiedere il pagamento di quanto dovuto al venditore.

QUANDO CONVIENE L’ACCOLLO DEL MUTUO

L’accollo del mutuo è una prassi comune, per esempio nei casi in cui il venditore sia il costruttore dell’edificio e ha dovuto stipulare un mutuo di importo nettamente superiore per finanziare la costruzione. Può accadere quindi che il venditore della casa proponga al compratore di accollarsi il mutuo che egli ha contratto al momento dell’acquisto.
Comunemente si pensa che il venditore abbia già pagato tutti gli interessi e che quindi all’acquirente non resti che pagare solo il capitale. In realtà non è così: intervenire come debitore durante un mutuo già stipulato corrisponde ad iniziare un nuovo mutuo di importo e durata uguali a quelli residui del finanziamento in essere.
L’accollo del mutuo si rivela vantaggioso per l’accollante perchè è esonerato dal pagamento di tutte le spese che l’accensione di un finanziamento comporta. Ad esempio un mutuo di 100.000 euro può avere costi iniziali pari a 3.000 euro. Non ci si astiene però dalla richiesta di commissione di subentro al mutuo da parte delle banche che possono richiedere l’1% del debito residuo e quindi anche 1.000 euro per un mutuo pari a 100.000 euro.
Il nostro consiglio, come studio notarile, è di valutare bene la proposta di accollo del mutuo e di comprenderne bene la convenienza, tenendo conto della differenza dei costi. Sarà opportuno per l’acquirente considerare anche le limitazioni insite nell’accollo del mutuo: l’importo utilizzabile sarà infatti quello del capitale residuo e non sarà possibile modificare la durata e la tipologia del mutuo. Non abbiate fretta nelle decisioni perchè cambiare idea durante un accollo del mutuo avviato, potrebbe comportare delle spese onerose in quanto il venditore pretenderà il rimborso delle eventuali penali di estinzione anticipata.
Proprio per questo, potreste specificare per iscritto di riservarvi la facoltà di decidere, dopo un’adeguata valutazione, se approvare o rifiutare l’accollo del mutuo.

Prima di accettare l’accollo del mutuo:

visionate una copia del contratto di mutuo ed effettuate gli opportuni calcoli per valutarne la convenienza rispetto all’apertura di un nuovo mutuo;

accertatevi che il venditore sia in regola con i pagamenti e prendete atto dell’esatto ammontare del debito rimanente. Potete chiedere alla banca creditrice una dichiarazione per testarne l’affidabilità

ricordatevi che il costo del debito residuo dovrà essere detratto dal saldo dell’importo. Il venditore infatti sarà tenuto a rimborsare all’acquirente i dietimi, ovvero la percentuale di interessi maturati ogni giorno sul mutuo, per il periodo intercorso tra la scadenza dell’ultima rata e il giorno del rogito.

Vi sono due tipi di accollo del mutuo:

l’accollo liberatorio: in questo caso l’accollato non ha obbligazione nei confronti della banca e quindi il rimborso del debito residuo è di competenza dell’accollante.

l’accollo cumulativo: si sceglie quando l’accollante non è in grado di pagare le rate del mutuo e quindi l’accollato si fa carico del mancato pagamento nei confronti della banca. In questo caso entrambe le parti sono vincolate alla banca.

Vi ricordiamo che le banche possono anche non aderire all’accollo, nell’ipotesi in cui ritengano che il subentrante non abbia i requisiti per poter soddisfare il credito. Vi sconsigliamo invece l’accollo del mutuo in una trattativa tra privati: senza una banca come intermediario, l’acquirente rischia di farsi carico di un debito più oneroso rispetto a quello che potrebbe contrarre con la propria banca. Anche il venditore è a rischio in quanto la banca non lo libererà dal mutuo stipulato e potrà rivalersi su di lui nel caso in cui l’acquirente (chi si accolla il mutuo del venditore) non paghi regolarmente le rate del mutuo.

COSA:

Quando il cliente, nell’acquistare un immobile, utilizza, in tutto od in parte, denaro proveniente da terzi è consigliabile che tale circostanza venga menzionata in atto.

PERCHÈ:

L’autorità finanziaria, quando l’acquirente non ha una propria autonomia reddituale, potrebbe avviare un accertamento a suo carico, presumendo che il denaro utilizzato sia frutto di compensi non dichiarati e, quindi, conseguenza di una possibile evasione fiscale.

COME:

Nell’atto notarile l’acquirente dovrà dichiarare la provenienza donativa del denaro, con l’indicazione dei dati anagrafici di chi ha materialmente fornito il denaro. Detta dichiarazione non sarà soggetta ad alcuna tassazione.

COSA:

Si tratta dell’ipotesi in cui i coniugi, a seguito di accordi raggiunti in sede di separazione, hanno stabilito di trasferire un immobile od una quota di esso dall’uno all’altro.

PERCHÈ:

Per favorire la soluzione della crisi coniugale, senza aggravio di costi, è previsto un regime fiscale agevolato.

COME:

Gli atti di trasferimento di immobili in favore di uno dei coniugi da parte dell’altro in esecuzione di accordi di separazione sono esenti da imposte. I clienti devono far avere al Notaio, prima della stipula dell’atto, copia conforme del provvedimento del Tribunale che ha omologato la separazione, con l’indicazione delle condizioni alle quali deve avvenire il trasferimento. Detta copia deve essere richiesta al Tribunale, anche mediante l’avvocato che ha seguito il procedimento di separazione.

COSA:

Si tratta dell’ipotesi in cui i coniugi, a seguito di accordi raggiunti in sede di separazione, hanno stabilito di trasferire un immobile ai figli.

PERCHÈ:

I coniugi devono conoscere quali imposte devono pagare in sede di atto, anche alla luce delle diverse interpretazioni fornite dall’Agenzia delle Entrate.

COME:

Il trasferimento dell’immobile in favore dei figli disposto in accordi di separazione e di divorzio gode di esenzione fiscale a condizione che il testo dell’accordo omologato dal tribunale preveda esplicitamente che l’accordo patrimoniale a beneficio dei figli sia finalizzato alla soluzione della crisi coniugale. I clienti devono far avere al Notaio, prima della stipula dell’atto, copia conforme del provvedimento del Tribunale che ha omologato la separazione, affinché il Notaio verifichi che ci siano tutte le condizioni per godere dell’esenzione. Detta copia deve essere richiesta al Tribunale, anche mediante l’avvocato che ha seguito il procedimento di separazione.

COSA:

Quando il cliente richiede un mutuo garantito da ipoteca su immobile proveniente da donazione, la Banca è solita richiedere la risoluzione delle donazioni per mutuo consenso, prima di potere procedere alla stipula dell’atto di mutuo medesimo. Lo stesso vale in caso di vendita di immobile proveniente da donazione.

PERCHÈ:

La Banca chiede questo atto perché le donazioni possono essere impugnate dagli eredi di chi le ha effettuate, con pregiudizio per le ragioni di credito della Banca che ha iscritto ipoteca sul bene a garanzia del mutuo.

COME:

L’atto di risoluzione della donazione per mutuo consenso, da farsi da un Notaio prima dell’atto di mutuo, è assoggettata a imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa. Questo trattamento fiscale é stato indicato dalla Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 20/E del 14 febbraio 2014.

COSA:

La plusvalenza è il guadagno che un privato ottiene fra il prezzo di acquisto di un bene e quello a cui lo stesso bene viene successivamente venduto.

PERCHÈ:

Questo guadagno viene tassato nel caso in cui l’immobile venga rivenduto entro cinque anni dal suo acquisto (o dalla sua costruzione).

COME:

Ai fini del calcolo dell’eventuale plusvalenza non si terrà conto solo della differenza fra il prezzo di acquisto e quello di successiva rivendita del bene; al prezzo di acquisto va, infatti, detratto ogni costo inerente al bene e documentato (imposta pagate sull’acquisto, spese notarili per l’atto di acquisto). Questi costi devono risultare dalla fattura del notaio e, in caso di acquisto soggetto ad IVA, dalla fattura dell’impresa che aveva venduto l’immobile. Questa plusvalenza viene di norma tassata in sede di dichiarazione dei redditi. La legge riconosce la possibilità al soggetto passivo dell’imposta sulla plusvalenza di chiedere al Notaio che stipula l’atto di rivendita l’applicazione di un’imposta sostitutiva del 20%.

ECCEZIONI:

Sono escluse dalla tassazione le abitazioni in cui il proprietario (od un suo familiare) ha avuto la propria residenza per la maggior parte del tempo intercorso tra l’acquisto e la rivendita. Perché la plusvalenza non venga tassata, il venditore dovrà rendere un’apposita dichiarazione in atto, presentando altresì un certificato di residenza storico che attesti il ricorrere della fattispecie che da diritto all’esenzione dalla tassazione in questione.

COSA:

La procura è lo strumento giuridico con il quale il cliente che non può essere fisicamente presente in atto (per lontananza o altra ragione) fa intervenire, in suo nome e conto, una persona di sua fiducia.

PERCHÈ:

Con la procura, il procuratore non agisce in proprio nome, ma quale rappresentante di un altro soggetto. Gli effetti giuridici ed economici del negozio che sarà concluso si produrranno in capo al rappresentato.

COME:

Se il cliente intende conferire procura per il compimento di un unico atto, dovrà chiedere al Notaio di predisporre una procura c.d. “speciale”: questa, infatti, potrà essere utilizzata dal procuratore solo per l’oggetto in essa indicata. Una volta esaurita l’attività di cui in procura (la quale procura va consegnata al Notaio che roga l’atto o, in genere, al soggetto nei cui confronti occorre legittimarsi come rappresentante), la stessa perde ogni efficacia e non può essere riutilizzata. La procura speciale deve essere circostanziata in ogni suo elemento (es. descrizione dell’immobile con indicazione dei dati catastali, estremi del conto corrente bancario su cui operare, ecc..). Se, invece, il cliente intende incaricare il procuratore del compimento di più atti, allora al Notaio dovrà essere chiesta una procura generale. La procura, sia generale che speciale, non priva il rappresentato della sua capacità di compiere i negozi giuridici per i quali ha conferito procura.

ECCEZIONI:

Alcuni atti c.d. personalissimi non possono costituire oggetto di procura, neanche generale (ad esempio il testamento).

COSA:

Il cliente che intende comprare la c.d. “prima casa” può chiedere che il suo acquisto sia assoggettato al trattamento fiscale agevolato, in ordine all’imposta di registro o all’IVA.

PERCHÈ:

L’agevolazione fiscale in questione permette di usufruire di un notevole risparmio rispetto al regime ordinario, sia che si compri da un privato, sia che il venditore sia un soggetto I.V.A. Nel caso di compravendita fra privati, infatti, l’imposta di registro sarà del 2% (invece che del 9%) sul valore catastale dell’immobile, con imposta minima di euro 1.000,00. Nel caso di compravendita da soggetti I.V.A., invece, l’agevolazione in questione consisterà nell’applicazione dell’I.V.A. sul prezzo nella misura del 4% dello stesso (invece che del 10%). L’I.V.A andrà corrisposta direttamente al venditore.

Presupposti per l’agevolazione prima casa

Al fine di godere delle agevolazioni fiscali per l’acquisto di una c.d prima casa è necessario che ricorrano simultaneamente i seguenti presupposti:

L’immobile che si acquista non deve appartenere alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (caratteristica desumibile dai dati catastali);

L’acquirente deve risiedere nel Comune in cui si trova il bene oggetto dell’atto. In mancanza, l’acquirente deve trasferire la propria residenza entro diciotto mesi dalla data dell’atto notarile;

L’acquirente non deve essere titolare di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, né a titolo esclusivo, né in comunione con il coniuge, su un’altra casa sita nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;

L’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, in tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata richiedendo le agevolazioni “prima casa”;

L’acquirente, per cinque anni dall’acquisto non può vendere il bene, in quanto la rivendita dell’immobile prima che siano decorsi cinque anni dall’acquisto costituisce causa di decadenza, salvo il riacquisto di un altro immobile, entro un anno dall’alienazione.

COSA:

Il cliente che acquista da un privato un immobile ad uso abitativo od un box, in sede di pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, può avvalersi del c.d. prezzo-valore.

PERCHÈ:

Questo sistema permette di pagare le imposte dovute per l’atto non sul prezzo di acquisto, bensì sul valore catastale minimo (c.d.valutazione automatica), con un evidente risparmio di imposta.

COME:

Detto valore catastale minimo si ottiene moltiplicando la rendita catastale dell’immobile (desumibile dalla visura catastale) per un coefficiente che varia a seconda che si tratti di prima casa (115,5) o meno (126). Il prezzo-valore non si applica ai terreni.

La parcella di un Notaio si compone delle spese dell’atto e dell’onorario per la prestazione svolta.

SPESE:

Imposte per atto tra privati:
– Imposta di registro:
9% se seconda casa;
2% se prima casa;
– Imposte ipotecaria e catastale: euro 100,00
– tassa archivio: varia in base al prezzo dell’immobile
Imposte per atto IVA
– Imposte di registro, ipotecaria, catastale, di bollo, tassa catastale e ipotecaria in misura fissa: euro 920,00
– tassa archivio: varia in base al prezzo dell’immobile

A questi costi vanno aggiunti quelli per le visure ipotecarie ventennali, il cui costo oscilla in base alla complessità dell’indagine che deve essere effettuata. Se l’immobile si trova fuori Torino, il costo può aumentare sulla base delle tariffe applicate dal tecnico incaricato dal Notaio per i controlli.
Alle somme così determinate andrà aggiunto l’onorario notarile, il Contributo Cassa Nazionale e Consiglio Nazionale del Notariato, aumentato dell’I.V.A. come per legge.

A seguito delle recenti novità introdotte con il decreto legge sulle liberalizzazioni del 2012, la competenza del Notaio è stata estesa a tutto il territorio del distretto della Corte di Appello in cui si trova la sua sede notarile. Nel caso del nostro studio, i Notai, se richiesti, potranno recarsi a stipulare gli atti in qualsiasi Comune delle Regioni Piemonte e Valle d’Aosta.

Diritto Immobiliare
Diritto di Famiglia e delle Successioni
Diritto Societario e No Profit
Pubblicazioni