Accollo mutuo ipotecario
Chi compra un immobile gravato da ipoteca a garanzia di un mutuo può decidere di farsi carico del mutuo residuo del venditore, imputandolo, in tutto od in parte, a pagamento del prezzo di acquisto.
Subentro mutuo
Con l’accollo del mutuo, l’intenzione delle parti è quella di sostituire all’originario mutuatario un nuovo debitore nei confronti della banca originaria.
Come funziona l’accollo del mutuo
Perché l’accollo mutuo si perfezioni ed il venditore sia liberato da qualunque obbligo nei confronti della banca originaria, è necessario che quest’ultima dia un preventivo consenso alla liberazione del debitore originario. Senza questo consenso preventivo, chi vende l’immobile resta obbligato, insieme all’acquirente, verso la originaria banca mutuante. Pertanto, se l’acquirente che si è accollato il mutuo non dovesse pagare le rate residue del mutuo, la banca può chiedere il pagamento di quanto dovuto al venditore.
Quando conviene l’accollo del mutuo
L’accollo del mutuo è una prassi comune, per esempio nei casi in cui il venditore sia il costruttore dell’edificio e ha dovuto stipulare un mutuo di importo nettamente superiore per finanziare la costruzione. Può accadere quindi che il venditore della casa proponga al compratore di accollarsi il mutuo che egli ha contratto al momento dell’acquisto.
Comunemente si pensa che il venditore abbia già pagato tutti gli interessi e che quindi all’acquirente non resti che pagare solo il capitale. In realtà non è così: intervenire come debitore durante un mutuo già stipulato corrisponde ad iniziare un nuovo mutuo di importo e durata uguali a quelli residui del finanziamento in essere.
L’accollo del mutuo si rivela vantaggioso per l’accollante perché è esonerato dal pagamento di tutte le spese che l’accensione di un finanziamento comporta. Ad esempio un mutuo di 100.000 euro può avere costi iniziali pari a 3.000 euro. Non ci si astiene però dalla richiesta di commissione di subentro al mutuo da parte delle banche che possono richiedere l’1% del debito residuo e quindi anche 1.000 euro per un mutuo pari a 100.000 euro.
Il nostro consiglio, come studio notarile, è di valutare bene la proposta di accollo del mutuo e di comprenderne bene la convenienza, tenendo conto della differenza dei costi. Sarà opportuno per l’acquirente considerare anche le limitazioni insite nell’accollo del mutuo: l’importo utilizzabile sarà infatti quello del capitale residuo e non sarà possibile modificare la durata e la tipologia del mutuo. Non abbiate fretta nelle decisioni perché cambiare idea durante un accollo del mutuo avviato, potrebbe comportare delle spese onerose in quanto il venditore pretenderà il rimborso delle eventuali penali di estinzione anticipata.
Proprio per questo, potreste specificare per iscritto di riservarvi la facoltà di decidere, dopo un’adeguata valutazione, se approvare o rifiutare l’accollo del mutuo.
Prima di accettare l’accollo del mutuo:
- visionate una copia del contratto di mutuo ed effettuate gli opportuni calcoli per valutarne la convenienza rispetto all’apertura di un nuovo mutuo;
- accertatevi che il venditore sia in regola con i pagamenti e prendete atto dell’esatto ammontare del debito rimanente. Potete chiedere alla banca creditrice una dichiarazione per testarne l’affidabilità;
- ricordatevi che il costo del debito residuo dovrà essere detratto dal saldo dell’importo. Il venditore infatti sarà tenuto a rimborsare all’acquirente i dietimi, ovvero la percentuale di interessi maturati ogni giorno sul mutuo, per il periodo intercorso tra la scadenza dell’ultima rata e il giorno del rogito.
Vi sono due tipi di accollo del mutuo:
Accollo mutuo liberatorio
Nel caso dell’accollo del mutuo liberatorio, l’accollato non ha obbligazione nei confronti della banca e quindi il rimborso del debito residuo è di competenza dell’accollante.
Accollo mutuo cumulativo
Con l’accollo cumulativo si sceglie quando l’accollante non è in grado di pagare le rate del mutuo e quindi l’accollato si fa carico del mancato pagamento nei confronti della banca. In questo caso entrambe le parti sono vincolate alla banca.
Vi ricordiamo che le banche possono anche non aderire all’accollo, nell’ipotesi in cui ritengano che il subentrante non abbia i requisiti per poter soddisfare il credito. Vi sconsigliamo invece l’accollo del mutuo in una trattativa tra privati: senza una banca come intermediario, l’acquirente rischia di farsi carico di un debito più oneroso rispetto a quello che potrebbe contrarre con la propria banca. Anche il venditore è a rischio in quanto la banca non lo libererà dal mutuo stipulato e potrà rivalersi su di lui nel caso in cui l’acquirente (chi si accolla il mutuo del venditore) non paghi regolarmente le rate del mutuo.
